农业土地股份合作社让农民变“地主”

　　“要增加农民的收入，还是要从农民的根本──土地上面想办法。”江苏常熟市新港镇李袁村党支部书记袁祖成循着这样的思路，逐步让农民变成了“地主”。

　　1999年初，李袁村首先将原由农户种植的160亩棉花低产田通过土地有偿流转形式集中起来，建立了“常熟市新港镇李袁高效农业示范园”，由本村农民季保兴承包，种植出口蔬菜。2002年，李袁村组建了农业土地股份合作社，村民以土地作为股份，交给村里统一经营。入社的农户不仅每年可以领取360元/亩的保底分红，而且从2003年开始，还能享受到每亩100元的二次分红。“2007年我们二次分红的数额还要有所提高。”李袁村会计陈建刚告诉半月谈记者，“我们村现在还自己种地的农户已经几乎没有了。”

　　目前，江苏的苏州、常州、扬州等地都建立起了农村土地股份合作社，大大增加了农民的财产性收入。记者从国家统计局江苏调查总队了解到，2007年前三季度，江苏农村居民财产性收入呈现加快增长态势，人均达到170.3元，较上年同期增长了40.5%。

　　但是，东部地区在推行农村土地“股改”过程中，也暴露出一些亟待解决的问题。政府征地价与土地量化折价相差太远，股东无法接受，极易产生社会矛盾。其次，因土地开发经营权归属问题也会产生矛盾。在一些村，股份合作社认为量化为股权的留用地，村民可以在符合城市总体建设规划的前提下自主开发经营，而当地有关部门却认为应由开发区或开发公司经营。

　　另外，农村股份合作社“身份”尚不明确。一些干部认为，股份合作社是一个新事物，它究竟是社区团体，还是具有独立法人资格的经济实体，目前性质尚不明确，需要尽快加以立法规范。有的合作社没有去工商部门登记，不具备真正意义上的经营主体资格，如果涉及经济纠纷打官司，肯定要吃亏。股份合作社是否具有村务管理职能也是一个问题。在许多村，村委会主任的名片上同时也印着“股份经济合作社主任”的头衔。

　　农村建设用土地入市流转，企业、集体、个人“三赢”

　　长江电器厂是广东省佛山市顺德区龙江镇一家小家电生产企业。在3年时间里，这家公司的销售额从500多万元猛增至8000万元。总经理王明盛告诉半月谈记者：“能在扩产时顺利找到发展所需土地，这是企业实现飞跃的一大关键。”

　　3年来，这家企业所在村将4000多平方米的集体非农建设用地使用权作价入了这家企业的股，当地农民从企业发展中获得了可观的分红。

　　顺德区乐从镇罗沙村村民李鸿强告诉半月谈记者，每年村集体通过土地出租获得租金收入少则500万元，多则上千万元。利用集体土地流转的收益，村里投资2000万元，兴建了小学、幼儿园、文化中心、公园等。

　　自上世纪90年代以来，农村集体建设用地大量非法入市流转，在当时的广东 土地市场上已成为一个公开的秘密。这种流转由于没有规范管理，农民利益受损现象普遍。早在2001年，广东省便在全国率先试水“农村土地入市”，推进集体建设用地使用权流转工作。2001年10月，顺德区被国土资源部和国务院法制办公室列为全国农村集体土地管理制度改革试点城市。

　　“顺德实验”的基本做法是：坚持集体土地与国有土地“同地、同价、同权”原则，充分体现农民集体对其所有的土地拥有使用、占有和收益、处分的权利。坚持用途管制原则，只有依法办理了用地手续的集体建设用地才能进行流转，集体农用地不能直接流转用于非农业建设。坚持稳定房地产市场原则，规定流转取得的集体建设用地不能直接用于房地产开发，农村住宅不能流转。坚持公开原则，规定必须在土地交易中心进行公开交易，防止暗箱操作。

　　顺德区龙江镇仙塘村自开展集体建设用地流转以来，流转用地占全村工商业用地近30%，土地流转和物业出租的收益每年平均达800多万元。

　　2002年年底，“顺德实验”得到国家有关部门的肯定和验收通过。在总结试点经验的基础上，2005年6月，广东省政府正式颁布《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》，明确集体建设用地使用权作价入股（出资），以与他人合作、联营等形式共同兴办企业，视同集体建设用地使用权出让。这意味着，农村集体非农建设用地将视同国有土地，可以合法入市流转。这便打破了“非经政府征地，任何农地不得合法转为非农用途”的传统，代之以一个征地制与农村集体非农建设用地直接入市制并存的新时期，被专家学者们誉为“一项探索性立法，开创了全国的先河”。

　　广东省副省长林木声指出，广东省大力推进集体建设用地使用权流转工作，就是要盘活农村集体土地资产，增强农村集体组织的实力，增加农民长期稳定的收益，为农民提供更多的就业机会，建立和完善农村社会保障体系。

　　然而，要保证农民利益得到充分保障，土地流转中还需要完善很多环节。如不少业内学者专家就指出，集体建设用地的流转存在巨大的增值空间，农民除了享受土地经营收益外，还应享受土地流转产生的增值收益，但这在现实中如何保障却往往难以做到。

　　农民变房东，“房东经济”演绎新“72家房客”

　　“去了土地，还有房子。”国家统计局江苏调查总队农村住户调查处韩原告诉半月谈记者，2007年前三季度，江苏农村居民人均房屋租金收入为57元，比去年同期增长了49.9%。

　　“现在租房子可是不得了，一年收入10多万元的都有。”常熟市虞山镇安定村会计姚华芳说。记者在安定村看到，这里每户村民家的房子都是五六层的小楼，房主一般只住一层或者半层，其余全部出租。据姚华芳介绍，安定村620户人家，每家年租房收入平均要占到总收入的1/3，“还有不少人就是靠房租养活，家里住着‘72家房客’”。

　　位于杭州市城西的城中村益乐新村，不少人家的门口挂着“有房出租”的小纸牌。半月谈记者跟着在村子中央小公园内晒太阳的李阿姨，前去她家参观。李阿姨家是一栋四层小楼，家人住二楼，其余几层则被隔成了大小十几个房间用于出租。李阿姨说：“我们家一个月房租收入大概有6000块，这样的收入让城里很多亲戚都羡慕。”

　　在江苏昆山市玉山镇新乐村采访时，记者发现该村3000人口，房客倒有11000人。海门市三星镇叠石桥家纺市场年交易量近200亿元，吸引4万多名客商和外来务工人员涌入，当地很多农民成了“房老板”，每年房租收入过万元。

　　记者注意到，除个人出租房屋外，一些村集体向企业出租厂房，年终所得进行分红也让农民获利不少。在东部一些省份，由于外来人口的大量涌入，“房东经济”蓬勃兴起。以浙江为例，据不完全统计，该省目前有房屋出租的农户已近10万户，农民的年房租收入从数千元到几万元不等，“房东经济”已成了当地农民的聚宝盆。